住宅ローンデータは、借り手がより安い貸し手を選択することで月に100ドル（またはそれ以上）節約できることを示しています

このブログでは、消費者が支払う住宅ローン金利が金融機関によってどのように異なるかを見ていきます。 価格の分散と呼ばれるこの現象は、ファニーメイやフレディマックが裏付けるローン、連邦住宅局のローン、米国退役軍人省（退役軍人省）のローン、ジャンボローンなど、住宅ローン市場の事実上あらゆる分野に存在します1。価格のばらつきの大きさを定量化するために、2021 年の住宅ローン開示法のデータを分析しました。2

住宅ローンの価格のばらつきは、多くの場合、年率で約 50 ベーシス ポイントであることがわかりました。 この数字を文脈に当てはめると、2021 年のローン金額の中央値は 30 万ドル近く、金利の中央値は 3% でした。3 このような 30 年固定ローンの月々の支払額は 1,265 ドルです。 同じ金額のローンを金利 3.5% で借りた場合の月々の支払額は 1,347 ドルで、月々 82 ドルの差になります (支払額は 6.5% 高くなります)。 金利は 2021 年以降大幅に上昇しましたが、高金利環境でも計算は同様です。 ローン金額を 300,000 ドルに維持した場合、金利 6.5% と金利 7% の 30 年固定ローンの月々の支払額は、それぞれ 1,896 ドルと 1,996 ドルとなり、月々 100 ドルの差になります (支払額は 5.3% 高くなります)。 。 高金利環境では月々の支払額が全体的に大幅に高くなり、借り手の生活のやりくりがさらに厳しくなる可能性があるため、この月100ドルの差はさらに重要になる可能性があります。

私たちの分析には、2021 年の住宅ローン開示法のデータを使用します。私たちは、各市場セグメントの最大規模の貸し手 20 社の数字のみに焦点を当てて報告しています。4 以前のいくつかの研究では、住宅ローン市場における価格分散の存在が文書化されています。 5 しかし、これは、全国の住宅ローン組成者の大多数によって報告された新しい住宅ローン開示法のデータを使用し、分析に必要な複数の変数を使用した最初のレポートです6。住宅ローン開示法に相当する適用範囲のない、金利シート データおよび/または民間プロバイダーからの組成に関する選択されたデータのいずれかを使用する。 特に注目に値するのは、初期の研究ではパンデミック前のデータが考慮されており、借り換えローンの量が過去と同じではないということです。 価格差の原因となる可能性のある変数の多くを除外するために、サンプルを可能な限り均一にするためにデータに多数のフィルターを適用します。 以下についてフィルタリングします。

連邦住宅局のローンは、低所得者、信用スコアの低い借り手、初めて住宅を購入する人に偏って利用されているため、住宅所有の拡大に最も関連性の高い分野であると言えるでしょう。 連邦住宅局の保険価格設定により、他のすべてを同等に保ちながら、価格のばらつきを簡単に評価することもできます。 特に、頭金 3.5% の連邦住宅局の最も人気のあるローン (ローン対価値比率 96.5) は、借り手の信用スコアや収入に対する負債に関係なく、連邦住宅局によって同じ保険率で保証されます。借り手に資格がある場合の比率。 図 1 は、フィルターを満たすローン全体にわたる連邦住宅局の上位 20 社の各融資者の組成されたローンの平均年率を示す区間であり、最も安い貸し手は 0 に正規化されています。連邦住宅局上位 20 社の最も低い金融機関は 53 ベーシス ポイントであり、1 つの外れ値の金融機関によって下限または上限が変動することはありません。 これらの平均価格に対して上位 20 社の貸し手の組成額をプロットしても、明確な関係は得られません。最も安価な貸し手が、より高価な貸し手よりも体系的にはるかに多くの取引量を獲得しているわけではありません。7

合計ローン対価値比率が96.5という連邦住宅局のこのサブセグメントでは、平均はかなりうまく機能するかもしれないが、そこでさえ、2021年中半期を通じて組成されたローンが混合されている。FHAとは対照的に、政府支援事業体（ファニーメイとファニーメイおよびファニーメイおよびファニーメイ）フレディマックなど）は、微妙なリスクベースの価格設定（ローンレベルの価格調整マトリックス）を使用してローンを保証しています8。したがって、当社では、信用スコア、合計ローン対価値比率、および申請日などのさまざまな要因を柔軟に制御する価格回帰を実行しています。 .9 また、回帰内の他のすべての変数を制御すると、その貸し手の平均効果を効果的に捉える各貸し手の指標変数も含めます。10

市場のさまざまなセグメント、つまり政府支援機関、連邦住宅局、退役軍人局、およびジャンボ市場に関する 4 つの数値を示します。11 上記の分析と同様に、各セグメントの最も安い貸し手を 0 ベーシス ポイントに正規化します。 この数字は、4 つのセグメントの回帰調整後の価格分散がそれぞれ 41、61、64、および 57 ベーシス ポイントであることを示しています。

前述したように、50 ベーシス ポイントの差は、一般的な住宅ローンの場合、年間 1,000 ドル以上に相当します。 比較として、米国住宅都市開発省は最近、連邦住宅局の住宅ローン保険料を30ベーシスポイント引き下げると発表し、ホワイトハウスは連邦住宅局の消費者にとって年間800ドルを節約できると指摘した。 私たちの数字は、住宅ローンの価格が最低価格の大手金融機関のレベルに設定されていれば、価格の中央値の金融機関を選択した借り手でも、ほぼ同額の節約が可能であることを示唆しています12。別の比較として、年間 50 ベーシス ポイントは政府支援機関と同等です。信用スコアが 620 未満の借り手と信用スコアが 740 を超える借り手との間のローン レベルの価格調整差 – 620 未満の借り手と 740 を超える借り手との間の政府支援事業体の調整差額は、2.5 パーセントの 1 回限りの手数料、つまり 300,000 ドルのローンの場合は 7,500 ドルです。 13 この差は、住宅ローンの期間が約 6 年である限り、月々 100 ドルの貯蓄 (または 50 ベーシスポイントの金利差) に匹敵しますが、これはパンデミックの直前または最中に組成されたローンとしては過小評価である可能性があります。

基礎となる金融商品は本質的に同じであるにもかかわらず（たとえば、30年固定金利のファニーメイローンなど）、なぜこれほど価格にばらつきがあるのでしょうか? 考えられる理由はいくつかあります。

ここで表明された見解は著者の見解であり、必ずしも消費者金融保護局の見解を反映するものではありません。 この投稿内のリンクまたは引用は、事務局による承認を意味するものではありません。