苦境にあるコネチカット州のショッピングモールは支援が必要、専門家らは当局が介入すべきだと主張

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コネチカット州ウォーターベリーのブラスミルセンター昨年販売されました。現在、小売業や経済の専門家らは、コネチカット州当局は小売センターの健全性を回復するためにもっと積極的な役割を果たす必要があると述べている。

ウォーターフォードのクリスタルモールは、今月初めにオンラインオークションの対象となった。小売業や経済の専門家らは、コネチカット州当局は、多数の空室があるショッピングモールが経済健全化に向けて支援するために、より積極的な役割を果たす必要があると述べている。

コネチカット州のショッピングモールは比較的活発なペースで売却されており、全国の地方ショッピングモールの空室率は11％を超えており、経済および小売専門家らは、州当局がより積極的な役割を果たす時期が来たと述べている。

コネチカット州の最大手ショッピングモール１０カ所のうち４カ所が過去４年半で売却され、今月初めに競売にかけられた後、５カ所が売却される可能性がある。ウォーターフォードのクリスタルモールの最近のオンラインオークションは、州内のショッピングモール全体の健全性を再び浮き彫りにした。

サウスカロライナ州データコア・パートナーズの経済学者ドナルド・クレッパー・スミス氏は、州当局は州内の小売部門の成功を確実にするためにできる限りのことを行うことに既得権益を持っていると述べた。

「小売環境が適切に運営されていない場合、消費税の損失が発生します」とクレッパースミス氏は述べた。

しかし、州当局者らは行動を起こすことに消極的で、他の経済発展の優先事項に重点を置いている。コネチカット州経済地域開発局のアレクサンドラ・ダウム長官はCT Insiderに対し、州のショッピングモールの健全性は最大の懸念事項ではないと語った。

「私はダウンタウンの空きオフィススペースが周辺の不動産に与える影響のほうが心配だ」とダウム氏は語った。「モールの敷地はほぼ自己完結型で、通りの向かい側に住宅はありません。しかし、ダウンタウンのオフィススペースでは、周辺エリアの居住性や環境への影響という点で、人々に直接的な影響が大きくなります。」

モールの成否はどのように判断されるのでしょうか？

その尺度の 1 つは、常にどのくらいの小売スペースが空いているかということです。ニューヨーク市に本拠を置く小売コンサルティング会社ストラテジック・リソース・グループのマネージング・ディレクター、バート・フリッキンガー氏は、企業がリースしているスペースの75パーセント未満が「財務的に存続可能かどうかの境界線であることが多い」と述べた。

しかし、ショッピングモールの所有者は、その情報は専有物であると主張して、自社物件の空室率を明らかにすることを拒否することが多い。

ユニバーシティ大学の不動産学の名誉教授であるジョン・クラップ氏は、経営破綻したショッピングモールが地域経済に及ぼす影響は広範囲に及ぶ可能性があると述べた。

「これは地元の雇用に影響を与え、周辺の土地や、ある程度は受け入れコミュニティ全体に悪影響を与えるものだ」とクラップ氏は語った。「DECD がこれに対処する政策を策定していないのは私には不可解です。」

クイニピアック大学ビジネススクールの名誉教授デイビッド・キャデン氏は、ショッピングモール問題に対処する上で州が果たせる役割の一つは、ショッピングモールのいずれかが何らかの代替用途に転用された場合に何が起こるかについての調査を委託することだと述べた。

「ショッピングモールの登場だけでも、地域社会のダウンタウンのビジネスに悪影響を及ぼし、モールの運営方法を変更したり、他の用途に転用したりすれば、受け入れ地域に悪影響を与える可能性がある」とキャデン氏は述べた。「経済的影響がどのようなものになるかを事前に知っておくとよいでしょう。」

州政府がショッピングモール問題に関与する立場がないという考えは甘いと同氏は述べた。

「経済発展の過程で、州政府が資金を持っている人々に有利になるよう頻繁に天秤を傾けていることを人々は理解していないと思う」とキャデン氏は語った。一例として、ウォーターベリーのダウンタウンにある旧スコビル真鍮工場を1億2000万ドルの真鍮工場センターに転換し、1997年末にオープンする際に州がどのように重要な役割を果たしたかを指摘した。

ほぼ 25 年が経ち、ブラスミルセンターはテナントの導入と物理的な工場のアップグレードを必要としているショッピングモールです。ニール・オリアリー市長は昨年、ブラス・ミル・センターがニューヨーク州グレートネックのコーハン・リテール・インベストメント・グループに売却された後、ハースト・コネチカット・メディアに対し、同モールは「過去10年間着実に失敗し続けている」と語った。

クレッパー・スミス氏は、コネチカット州当局は汚染された商業施設と同じように、荒廃したショッピングモールを捉えるべきだと述べた。

「環境について話すとき、私たちは新しいタイプの用途に再利用されているブラウンフィールドを持っています」とクレッパースミス氏は言いました。「そして、製造業のブラウンフィールドを再利用するのであれば、小売施設でも同じことをするのは完全に理にかなっています。」

クラップ氏は、コネチカット州のショッピングモールの販売価格は「非常に安いので、物件に劇的な改良を加えたり、稼働率を大幅に上げたりすることなく、購入者が長期間保有し続ける余裕がある」と述べた。

「それはいわゆるオプションのホールドだ」と彼は言った。「買い手は、モールの残りのテナントから十分な収入を得ることができ、固定資産税の減額も十分に受けられるため、これらの不動産はしばらくの間利益を上げ続けることができます。将来、何らかの良い選択肢が現れるまで、買い手は買い続けるつもりです。」

ダウム氏は、適切な状況下でモール施設に利益をもたらす改善に使用できる DECD コミュニティ投資プログラムがあると述べた。しかし、そのような計画が実現するには、「多くの政策目標を全面的に達成する必要があるが、その可能性は存在する」と述べた。

「クラップ氏によれば、モールの所有者にもっと積極的に行動するよう促すために使用できるツールがある。1つのアイデアは、モールを売却する際に締結される契約に「有効期限のある条項」を含めるよう義務付けることだという。

クラップ氏は、「新しいモールの所有者には、改善や変更、あるいは何らかの代替利用を考え出すための妥当な期間が与えられるだろう」と述べた。「『使うか失くすか』条項。」

公共政策のもう一つの選択肢は、長期空きスペースに税金を課すことかもしれない、と同氏は述べた。

ダウム氏は、公共政策措置を利用して苦境に陥ったモールを修復したり、モール所有者に行動を促すことができるという提案は、よく言っても問題があると述べた。

「人々が自分の財産に対してできることを制限することには、細心の注意を払う必要があると思います」と彼女は言う。「これらは非常に建築可能な広大な土地です。遅かれ早かれ、誰かがこれらの土地を見て、その土地で何か意味のあることをする機会が見つかるでしょう。」

フリッキンガー氏は、コネチカット州当局が試みることを検討する可能性のあるもう一つの公共政策措置は、問題を抱えたショッピングモールが集まるコミュニティに経済開発ゾーンを創設することだと述べた。

経済開発ゾーン、またはオポチュニティゾーンと呼ばれることもありますが、これにより人々は困難な地域に投資することができます。これらは投資家に税制上の優遇措置を提供しながら、地域社会の経済成長と雇用創出を促進するように設計されています。

フリッキンガー氏によると、コネチカット州当局が検討する可能性のあるもう一つの選択肢は、病院や他の医療機関が客足を増やすためにモールの空きスペースに業務の一部を配置するよう奨励することだという。

「これはメドテールとして知られるトレンドだ」と彼は言う。

CoStar Group のデータによると、商業ビル内の賃貸医療スペースの割合は、2010 年の 16% から現在 20% まで増加しています。

コネチカット州のメドテールの一例はメリデンモールで行われており、イェール大学ニューヘブンヘルスは179,285平方フィートの2階建ての元メイシーズ店舗を総合的な外来センターに変えようとしている。この施設の計画は2021年に発表されたが、エール大学ニューヘブン関係者は金曜日、このプロジェクトはまだ計画段階にあると述べた。

医療機関は金曜日に発表した声明で、「全国の多くの医療制度と同様、イェール・ニューヘブン・ヘルスも新型コロナウイルス感染症のパンデミックと現在の経済情勢による逆風に直面している」と述べた。「私たちは計画に非常に慎重に取り組んでおり、計画が進むにつれて皆様に最新情報をお知らせします。」

モールの空きスペースをより有用なものに変換するための別の適応的利用の可能性がボストン地域で試みられています。

カリフォルニアに本拠を置くアレクサンドリア・リアル・エステート・エクイティーズは、ウォータータウン・モールを24.5エーカーの研究室キャンパスに改造し、100万平方フィート近くに及ぶ複数の建物をプロジェクトとする計画を提出した。コネチカット州、特にニューヘイブン地域では、バイオテクノロジー研究室スペースの需要も高い。

しかしダウム氏は、同様の提案がコネチカット州でもうまくいくかどうか疑問を抱いた。

「ボストンと比べても、建設コストはそれほど変わらない」と彼女は言う。「しかし、家賃が比較的安いときに新しい研究室スペースを建設することを正当化するのは難しいでしょう。」